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GAGFAH halten
20.03.2008
Bankhaus Lampe
Düsseldorf (aktiencheck.de AG) - Der Analyst vom Bankhaus Lampe, Frank Neumann, bewertet die Aktie von GAGFAH (ISIN LU0269583422 / WKN A0LBDT) unverändert mit "halten".
Am 19.3.2008 habe GAGFAH die Zahlen zum abgelaufenen Geschäftsjahr bekannt gegeben. Sie seien gemischt ausgefallen. Die Mieteinnahmen seien auf Jahresbasis rasant gestiegen. Zusätzlich habe die Gesellschaft gemäß der Unternehmensstrategie knapp 1.300 Wohneinheiten im vierten Quartal verkauft. Dennoch hätten beide Erlösquellen leicht unter den Erwartungen der Analysten gelegen. Da die Marge der Veräußerungserlöse über den Erwartungen der Analysten gelegen habe, habe sich dies positiv auf den FFO niedergeschlagen, der leicht darüber gewesen sei.
Die Bewertungsergebnisse der Gesellschaft seien im vierten Quartal weiter angewachsen und hätten sich für das Jahr 2007 auf 984,2 Mio. EUR belaufen. Ein Teil (ca. 200 Mio. EUR) dieser hinzugekommenen Zuschreibungsgewinne könne mit Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen und dem damit erhöhten Wert des Bestandes erklärt werden.
Trotz des Verkaufs von 1.300 Wohneinheiten im vierten Quartal, sei die Gesellschaft in der Lage gewesen, den Wohnungsbestand auf über 170.000 auszubauen. Kleinere Transaktionen seien für diesen Aufbau ausschlaggebend gewesen. Als positiv werte man auch, das es der Gesellschaft gelungen sei, den Leerstand auf 4,4% (Vorjahr: 5,7%) zu senken und somit das eigene Ziel von 5,2% zu übertreffen. Gleichzeitig habe die Miete (auf derselben Mietbasis) um 1,6% gesteigert werden können.
Auch die Reduktion der Verwaltungskosten je Einheit sei mit 448 EUR in 2007 (Vorjahr: 486 EUR) bei der eigenen Zielmarke angekommen. Die Restrukturierungsaufwendungen, die im Vorjahr durch die Eingliederung der NILEG bei ca. 40 Mio. EUR gelegen hätten, seien auf 22,2 Mio. EUR geschmolzen.
Als negative Gesichtspunkte in diesem Wert weise man auf den hohen Grad an Fremdfinanzierung hin. Daraus würden hohe Zinsverbindlichkeiten resultieren. Im Jahr 2007 habe das Finanzergebnis den Gewinn mit 274,8 Mio. EUR belastet (Vorjahr: 156,0 Mio. EUR). Dies sei höher als von den Analysten erwartet und könne zu großen Teilen mit der Einbeziehung der Commercial-Veräußerungsgeschäfte, die vorher nicht fortgeführte Geschäftsaktivitäten gewesen seien, erklärt werden.
Durch die hohe Basis von Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 6,65 Mrd. EUR zum Jahresende 2007, in Verbindung mit den hohen Auszahlungen für Dividenden, sehe man hier auch in den nächsten Jahren steigende Zinsbelastungen. Weiterhin habe die Analysten die hohe Steuerlast der Gesellschaft überrascht, von denen 128,2 Mio. EUR durch die EK02-Zahlungen erklärbar seien. Weitere 170 Mio. EUR würden aus nicht cashwirksamen Wertberichtigungen von Verlustvorträgen kommen.
Beim Ausblick halte sich die Gesellschaft bedeckt, was die Analysten veranlasst habe, ihre Wachstumsaussichten zu überarbeiten und etwas nach unten anzupassen. Man erwarte hier vor allem organisches Wachstum und verspreche eine weitere Steigerung des FFO (um ca. 10%). Nach Erachten der Analysten sollte es der Gesellschaft, auch ohne größere Portfoliokäufe, gelingen, dieses Ziel in 2008 zu erreichen.
Der FFO sei leicht über den Erwartungen der Analysten. Dies allein genüge nicht, um das Anlageurteil der Analysten zu verändern. Neben den wagen Zukunftsaussichten würden die Analysten die hohen Fremdfinanzierungskosten stören, die einen Großteil der Gewinne aufzehren würden.
Somit behalten die Analysten vom Bankhaus Lampe ihr Anlageurteil "halten" sowie ihr Kursziel 12,40 EUR für die GAGFAH-Aktie bei. (Analyse vom 20.03.2008) (20.03.2008/ac/a/d)
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